Resposta:

Abra o raio da amostra e utilize a variável LOCALIZAÇÃO. No caso de imóveis rurais, pode-se utilizar imóveis de outros municípios, desde que no mesmo contexto sócio econômico.

Resposta:

Oi Bruno. No caso da SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES, quanto menor o valor obtido, melhor. A estatística faz uma simulação de que cada uma das variáveis NÃO É IMPORTANTE na formação de valor dos imóveis da amostra. Quanto MENOR este valor de significância, MELHOR para o seu modelo. Portanto, se uma das suas variáveis der uma significância elevada (e portanto fora do ideal...), que dizer que ela não é importante na formação de valor. Neste caso, substitua esta variável por outra. Um exemplo (apenas didático...): se você usar a variável COR DA FACHADA DO IMÓVEL, com certeza ela terá significância elevada, provando que ela não tem nenhuma importância. Basta substituir por PADRÃO DE ACABAMENTO.
Ficou claro?

Resposta:

Bom dia.
Aguarde as aulas sobre ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO e VALIDAÇÃO DO MODELO ESTATÍSTICO para compreender melhor.
Isto significa que apenas 3 das 4 variáveis estão com a SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES de acordo com a Norma Técnica. Uma das variáveis está com parâmetros fora das especificações. Vá até o relatório do INFER-32, no item SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES - BICAUDAL para saber qual é a variável que está fora.

Resposta:

Abrir o raio da pesquisa e utilizar a variável LOCALIZAÇÃO.

Resposta:

Sim. Você está correto. No caso da topografia, o mais comum é que existam entre 3 a 5 níveis de classificação. Porém, como eu sempre falo, depende muito do contexto de cada amostra. Se na amostra existirem somente DUAS condições, então não há motivos para não se usar uma variável tipo dicotômica. Por outro lado, eu particularmente utilizo variáveis dicotômicas somente onde não existe nenhuma possibilidades de haver mais de duas condições. Por exemplo: existência de porteiro físico (para imóveis urbanos); imóvel vendido / ainda não vendido; com documentos regularizados / sem documentos; e assim por diante.

Resposta:

Método evolutivo. Ou seja, você determinará o valor do terreno pelo MCDDM e as benfeitorias pela quantificação de custos. O fato do terreno estar próximo ao Centro, isto irá valorizar esta "porção" do imóvel. No caso das benfeitorias, eu creio que você não encontrará um CUB que atenda. Portanto, faça a ORÇAMENTAÇÃO d obra, incluindo piscina e demais instalações especiais.

Mudando de assunto, tome cuidado com os TERMOS que você usa. Você citou INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, mas falou em "utilizar fatores". Quando se usa INFERÊNCIA ESTATÍSTICA, você não usa FATORES. Você usa VARIÁVEIS.

Resposta:

Oi Machado. Boa tarde. A definição dos fatores é empírica. Veja o exemplo da topografia. Se o seu avaliando tem topografia PLANA e o imóvel 1 tem topografia LEVEMENTE ACIDENTADA, utilize o fator 1,1 ou 1,2 (o avaliando é melhor que o imóvel 1 nesta variável). Já o imóvel 2 tem topografia ACIDENTADA. Neste caso, utilize o fator 1,3 ou 1,4 (o avaliando é bem melhor que o imóvel 2 nesta variável). E assim sucessivamente. Mas trata-se de definições empíricas.

Resposta:

Engenheiro agrimensor atua com imóveis rurais.

Resposta:

Não é possível.
As NBR´s devem ser COMPRADAS no site da ABNT. É isto que eu ENSINO no curso. São documentos protegidos por direitos de comercialização e a sua distribuição fora da ABNT caracteriza PIRATARIA, passível de punição na esfera penal.

Resposta:

Você está correto Flavio. A ABNT está com este problema para resolver.
Apenas as Partes 1 e 3 sofreram atualizações em 2019. A Parte 2 é de 2011. Porém, a Parte 2 se refere a itens da Parte 1 que tiveram a sua numeração modificada na versão de 2019.

Resposta:

Bom dia.
O PTAM não é nem mesmo citado na NBR 14653 da ABNT. E os modelos de PTAM que são ensinados nos cursos reconhecidos pelo CRECI não utilizam os mesmos métodos regulamentados por esta mesma NBR 14653 da ABNT.

Os laudos (ou pseudo laudos) elaborados sem a NBR 14653 são facilmente desconstituídos, desde que a Justiça seja "provocada". Ou seja, se o perito entrega qualquer documento e as Partes (advogados ou assistentes técnicos) não "provocam" o juiz com os questionamentos necessários, este documento pode ser aceito pelo juiz, que não é obrigado a saber que o laudo não está correto. Os corretores de imóveis estão percebendo isto e muitos deles estão se qualificando tecnicamente e fazendo os seus laudos de avaliação de acordo com a Norma da ABNT. Existem diversos corretores de imóveis aqui no curso. São os verdadeiros profissionais que investem em suas carreiras, no objetivo de fazer da maneira correta.

No caso das instituições financeiras, as grandes e tradicionais (CEF, BB, BNDES, Banco do Nordeste, Banco da Amazônia, etc) sempre exigiram laudos de acordo com a NBR.

Eu tenho visto cada preciosidade ao longo da minha carreira... ainda nos dias de hoje... pessoas criando "métodos próprios" para a avaliação de imóveis... e tem também aqueles que desvirtuam as Normas vigentes.
Portanto, se você fizer direito, irá se destacar no mercado. Não aceite laudos de avaliação feitos em desacordo com a NBR 14653.

Um abraço!

Resposta:

Sempre trabalhe com as últimas versões. 2019 para as Partes 1 e 3, e 2011 para a Parte 2. Existem modificações SIGNIFICATIVAS. Além disso, não tente baixar versões "grátis" na Internet, pois são arquivos pirateados. Compre no site da ABNT.

Resposta:

É importantíssimo que você tenha as Partes 1 e 2 da NBR para consultas e estudos. As tabelas que eu disponibilizo são as partes que devem ser reproduzidas nos laudos elaborados por você. Esta pequena parte da NBR não substitui a necessidade de que você a tenha. A NBR unicamente não te ensina a fazer avaliação de imóveis. Porém, durante ou após o meu curso, a leitura da NBR aumentará muitíssimo o seu entendimento de tudo o que eu te ensinei aqui. Além disso, ela deve ser consultada sempre que você estiver verificando o laudo de outro perito avaliador. Seja na Justiça ou outra finalidade.

Resposta:

É necessário apresentar algum documento do imóvel. A Guia de IPTU seria suficiente.

Resposta:

Boa tarde Eliezer. A revisão da Norma foi feita em junho/2019, nas suas Partes 1 e 3. Porém, em Agosto de 2019 lançou-se outra revisão, apenas com correções de "erros de Português". Portanto, se você tem as versões de junho ou de agosto, as duas estão valendo. Talvez você nem mesmo encontre os "erros de Português" alegados para a nova revisão de agosto.

Resposta:

Não. Ela é utilizada na avaliação de empreendimentos de base imobiliária: hotéis, shopping centers (o imóvel como um todo, e não as lojas individuais), etc. As escolas e igrejas são avaliadas de acordo com a Parte 2 da NBR 14653. Existem escolas e igrejas que instaladas em imóveis que podem ser utilizados para diversas finalidades. E aquelas instaladas em imóveis específicos para estas finalidades podem ser avaliados pelo método evolutivo.

Resposta:

Bom dia Caio.
Preciso ver o laudo para saber o que aconteceu. É pouco provável que seja somente os dados do solicitante (você chamou de cliente).
Me envie o laudo por email.
Abraço.

Resposta:

Considere as benfeitorias na avaliação. Ou seja, o imóvel é o que você encontra na vistoria e não o que está presente nos documentos.

Resposta:

Oi Helton.
A NBR 14653 não especifica percentuais para os valores de LIQUIDEZ e LIQUIDEZ FORÇADA. Ela apenas diz que "devem ser consultados leiloeiros", no caso da LIQUIDEZ FORÇADA. Porém, é muito difícil obter estas informações dos leiloeiros. Então, os avaliadores usam os percentuais que são utilizados pelos bancos públicos em seus MANUAIS DE AVALIAÇÃO ou nos CADERNOS DE ORIENTAÇÕES TÉCNICAS (cada banco tem um nome). E normalmente eles utilizam estes percentuais.

Imóvel misto é o imóvel que possui dois ou mais tipos de utilização. Por exemplo, residencial e comercial ao mesmo tempo. Pode ser um sobrado que tem lojas no piso térreo e apartamentos residenciais no segundo piso.

Resposta:

Bom dia. Não se preocupe com a presença de seu "auxiliar" no Processo. É muito comum que os peritos utilizem de outros profissionais, seja como "consultores" em matérias mais complexas, seja como auxiliares nas tarefas mais simples.

Em alguns casos, você DEVE informar no laudo que teve o apoio de um consultor ou profissional em atividades muito específicas, como levantamentos, cálculos ou análises complexas que não sejam de sua especialidade ou conhecimento.

Em outras situações, você não precisa mencionar os nomes das pessoas de apoio ou suporte em atividades mais simples, como medições, pesquisa ou apoio administrativo.

Eu sempre ando com um estagiário para me apoiar nas vistorias e normalmente não os cito nos laudos. Eu também conto com o apoio administrativo do meu pessoal para pesquisas, contatos com os assistentes técnicos e demais atividades de apoio.

Ninguém irá questionar a presença de seu pessoal de apoio em suas vistorias. Eu apenas recomendo que apresente devidamente o seu auxiliar aos assistentes técnicos e advogados assim que chegar no local da perícia, informando que ele está ali para te apoiar. Não precisa informar e nem detalhar que tipo de apoio se trata.

O perito "pode usar de todos os meios para a fundamentação de sua análise". É o que diz o CPC (Código de Pr4ocesso Civil).

Resposta:

Obrigado!

Resposta:

A CEF não permite a "quarteirização". Apenas os bancos privados permitem isto em contrato.

Resposta:

1-É minha preferência, de acordo com a minha experiência. Fique à vontade para formatara da maneira que lhe deixe mais confortável.

2-Eu concordo que o ENGENHEIRO faz parte de nossa personalidade. E não se preocupe, pois o meu entendimento (e de todo o mercado) é o mesmo que o seu. O que eu aconselho é que você não faça a vistoria como se fosse uma PERÍCIA DE ENGENHARIA na busca de patologias ou defeitos. Conforme o contexto, insira a variável ESTADO DE CONSERVAÇÃO no seu modelo de avaliação (você verá isto nas próximas aulas, nos métodos de avaliação...) e considere todas as suas observações nesta variável.

Normalmente, os imóveis da AMOSTRA DE COMPARAÇÃO (que você também verá mais adiante) estarão reformados ou "maquiados" para a venda. Mas mesmo assim, será possível determinar o ESTADO DE CONSERVAÇÃO dos imóveis utilizados na amostra (a experiência lhe trará esta habilidade...).

É relativamente comum encontrar um imóvel avaliando com muitas patologias ou defeitos APARENTES, em desacordo com a sua amostra de comparação (na qual os imóveis estarão reformados ou maquiados). É o caso de imóveis em litígio e que foram abandonados por muito tempo. Nestes casos, é preciso informar estas questões na CARACTERIZAÇÃO no laudo e também considera-las na determinação do valor do imóvel. O seu modelo de avaliação lhe dará os valores MÍNIMO, MÉDIO e MÁXIMO. Você poderá determinar o valor do imóvel ABAIXO do valor MÍNIMO, justificando pelo estado de conservação ou presença de patologias.

Porém, a observação acima vale para as patologias e defeitos APARENTES. No caso de patologias NÃO APARENTES, como citado no seu exemplo (eu creio que a infiltração deveria estar "maquiada" por uma simples pintura...), aí vai para outra "esfera", na qual o comprador e o avaliador foram induzidos ao erro. Você também verá nos ESTUDOS DE CASOS e nos ESTUDOS DE LAUDOS que o laudo tem um item que diz que "o imóvel foi avaliado no estado em que se encontrava no momento da vistoria" (por isto a importância de se informar no laudo a data e hora da vistoria, bem como os dados da pessoa que o acompanhou). Portanto, se ocorrerem problemas decorrentes de patologias ou defeitos NÃO APARENTES, o avaliador não teria como verificar isto no momento da vistoria.
Foge do objeto de nosso curso, mas neste caso, deve-se verificar (após a venda do imóvel e o aparecimento dos problemas) se houve má fé do vendedor (maquiando o problema) ou se foi realmente uma patologia não aparente que passou a causar problemas após a habitação da unidade ou das unidades vizinhas.

A CEF tem o COT (Caderno de Observações Técnicas), onde ela instrui os engenheiros e arquitetos credenciados a verificarem diversos itens. Por exemplo:
-Utilização de técnicas construtivas e materiais homologados pela CEF;
-Áreas úmidas com piso e paredes com revestimento cerâmico;
-Área de serviços com cobertura sobre o tanque (laje ou telhas);
-Imóvel construído de acordo com a regulação urbana;
-Necessidade de mais de 3 circuitos elétricos na unidade habitacional;
-Ocorrência de PATOLOGIAS APARENTES;
-Etc.

No caso apresentado por você (o da infiltração...), independente se fosse uma avaliação para a CEF ou outra finalidade, o problema deveria ter sido informado pelo avaliador em seu laudo, caso fosse um problema APARENTE. Seguramente a CEF não aceitaria o imóvel e o vendedor precisaria reparar o problema, iniciando todo o processo de avaliação novamente.

Porém, se fosse um problema NÃO APARENTE, não haveria como ser identificado pelo avaliador ou pelo comprador. Aí cairia fora do escopo da avaliação, sendo necessário um processo (administrativo ou judicial) para determinar se houve intenção de esconder o problema ou se foi uma ocorrência que apareceu após a ocupação da unidade e de unidades vizinhas.

Agora, vejamos por um escopo totalmente diferente. Digamos que você seja contratado para uma PERÍCIA em um imóvel para a BUSCA E REGISTRO de patologias... Ou para um LAUDO DE ENTREGA DE OBRA. Nestes dois casos, será necessário gastar MUITO mais tempo na vistoria, verificando diversos itens:
-Caimento de piso em áreas úmidas em direção aos ralos;
-Caimento de peitoril de janelas e varandas em direção à parte externa;
-Qualidade de rejuntes;
-Funcionamento de todas as torneiras e circuitos elétricos;
-Prumo de portas, janelas, paredes, etc;
-Qualidade de pinturas;
-Existência de itens quebrados ou defeituosos (ferragens, peças de cerâmica, etc);
-Etc, etc e etc.
E talvez seja necessário executar verificações DETALHADAS para a verificação de vazamentos ou infiltrações.
Mesmo assim, talvez o profissional não encontre as patologias NÃO APARENTES.

Ficou claro?
Um abraço!

Resposta:

Você está sendo "quarteirizado". Ou seja, a empresa de avaliação de Curitiba é a "terceirizada" responsável pela avaliação e pela ART. Eles estão te contratando para fazer apenas a vistoria e as fotos. Fica mais barato do que enviar um profissional de Curitiba.

Resposta:

Muita atenção: As empresas se credenciam na CEF para prestar SERVIÇOS DE ENGENHARIA.
O escopo neste Edital vai ALÉM da avaliação do imóvel. Como o engenheiro vai fazer a AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO, ele aproveita e verifica também as questões INTERNAS que a CEF exige. Entre elas, está a necessidade de que o imóvel não apresente patologias. Existem diversas outras questões a serem observadas: necessidade de mais de 3 circuitos na parte elétrica, revestimento cerâmico nas partes úmidas, tanque na área de serviço com cobertura, entre outras. A CEF treina os seus credenciados e disponibiliza o COT (Caderno de Observações Técnicas) que deve ser seguido.

Resposta:

Bom dia Gilberto.
Eu uso um aplicativo chamado BÚSSOLA. Disponível para ANDROID e IOS.

Resposta:

Você deve avaliar o imóvel no estado em que o encontra no momento da vistoria, com todas as suas benfeitorias e informar no laudo, no item sobre a CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL, as questões de averbação de Matrícula. Existem casos onde o juiz deseja saber apenas o valor do terreno. Porém, ele irá te informar isto, se for o caso.

Resposta:

Faça pelo MCDDM com FATORES, que exige uma quantidade menor de imóveis na amostra. Pode colocar imóveis mais novos. Verifique se o fato de serem mais novos INFLUENCIA no preço. Se for o caso, coloque algum fator relacionado com o PADRÃO DE ACABAMENTO ou PADRÃO CONSTRUTIVO.

Resposta:

1-Depende das característica do IMÓVEL utilizado como igreja. Existem igrejas instaladas em CASAS, GALPÕES, LOJAS, etc. Portanto, nestes casos, utilize o MCDDM com uma amostra de imóveis com tipologias que correspondam à tipologia do imóvel avaliando. Por outro lado, existem igrejas instaladas em imóveis construídos especificamente para esta função, sendo considerados imóveis ATÍPICOS. Nestes casos, faça pelo MÉTODO EVOLUTIVO. Existe um ESTUDO DE CASO a respeito da avaliação de uma igreja na aula sobre os LAUDOS DE AVALIAÇÃO. Aguarde esta aula.

2-O mesmo que a resposta anterior.

Resposta:

Não existe um modelo específico, até porque é muito simples. Basta indicar a FINALIDADE da avaliação e informar a questão da documentação no item sobre a CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL. Você está no início do curso e verá que todo imóvel tem valor, independente da documentação. É necessário apenas verificar o contexto. A falta de documentação do avaliando interfere no seu valor, em relação aos imóveis da amostra? Se a resposta for SIM, esta deve ser uma das VARIÁVEIS do modelo. Por exemplo, em um bairro de classe alta, a falta de documentos interfere MUITO no valor do imóvel e deve ser uma das variáveis. Porém, em assentamentos TODOS os imóveis são irregulares. Portanto, esta é uma condição que não vai influenciar o valor do AVALIANDO em relação aos imóveis da AMOSTRA. O AVALIANDO pode ter o seu valor determinado de acordo com a AMOSTRA de imóveis na mesma condição. Basta informar esta condição do no laudo, no item sobre a CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL.

ATENÇÃO!! A gama de situações que você encontrará na "vida real" é ENORME! Não procure por "modelos ou templates" prontos... Utilize os modelos deste curso como base e altere para a condição necessária em cada situação.

Resposta:

Método Evolutivo. Busque informações com as empresas especializadas em montagem de postos de combustível. Não é difícil e o próprio dono do posto ou solicitante pode te fornecer os dados de contato destas empresas.

Resposta:

Não busque imóveis de outras cidades. A NBR 14653 diz que devem ser utilizados imóveis na mesma cidade, para o caso de avaliação de imóveis URBANOS. Assista ao vídeo abaixo: https://youtu.be/4IJxN--E5E8

Resposta:

Sim. O MCDDM é utilizado na determinação de valor de aluguel. Apenas troque os valores de venda por valores de locação na sua pesquisa. Todos os demais detalhes do método permanecem os mesmos.

Resposta:

Não dá para fazer com inferência estatística com esta pequena quantidade de imóveis na amostra. Faça por fatores...

Resposta:

Bom dia Cesar. A NBR 14653 diz que "devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados" para o SANEAMENTO da amostra. O critério utilizado nesta aula e o CRITÉRIO EXCLUDENTE DE CHAUVENET são duas formas consagradas para o saneamento. Portanto, pode-se usar as duas.

Eu iniciei o estudo da avaliação por FATORES com este critério por considerar ser mais fácil para o entendimento do aluno. Se eu iniciasse pelo Critério Excludente de Chauvenet, ficaria uma aula "pesada".

Você verá uma ferramenta com a aplicação do Critério Excludente de Chauvenet mais adiante aqui no curso, daqui a 2 aulas.

Abraço!

Resposta:

É muito simples... use o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM) e obtenha o valor dos imóveis como um todo (terreno + benfeitorias). No caso das benfeitorias, utilize FATORES que sejam IMPORTANTES para explicar as DIFERENÇAS entre os preços dos imóveis da amostra. Minhas sugestões: PADRÃO DE ACABAMENTO e ESTADO DE CONSERVAÇÃO. Você verá tudo isto em detalhes nas próximas aulas.

Resposta:

Oi Rodrigo. Tudo em avaliação de imóveis depende do CONTEXTO!
No caso de um imóvel RESIDENCIAL, o barulho é uma questão DESVALORIZANTE. Portanto, a característica que se destaca é o barulho (que é negativo), mais que o fato de estar na esquina.

Resposta:

Os Editais dos bancos são claros: laudo de avaliação através do método de inferência estatística. Não aceitam avaliações pelo método de fatores. Como eu já lhe disse, é necessário utilizar um software (INFER-32 ou SISDEA).

Resposta:

1-Eu acho melhor usar a variável ESTADO DE CONSERVAÇÃO, com uma classificação de 1 a 3 ou de 1 a 4. O imóvel novo estará na melhor classificação.
2-Esta condição é MUITO específica e não vai contribuir para a formação de valor do imóvel. Use a variável PADRÃO DE ACABAMENTO e analise o "conjunto" de itens de luxo/conforto que os imóveis possuem.

Resposta:

Com certeza não.

Resposta:

Sim, mas depende do contexto da amostra e do local. Em determinadas amostras, existem imóveis com e sem documentação regularizada e isto pode ser uma variável dicotômica. Porém, existem amostras em que todos os imóveis não possuem documentação regularizada. Desta maneira, esta condição não influencia os preços.

Resposta:

Duas possíveis soluções:
1-Dedicar mais tempo à amostra, buscando imóveis com estado de conservação ruim.
2-Deixar ocorrer a EXTRAPOLAÇÃO, verificando se ela é aceitável, de acordo com o item 4 da tabela de FUNDAMENTAÇÃO, que você verá na aula sobre ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES.

Resposta:

O item 6.8.1 da NBR 14653 - Parte 1, diz que "permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do intervalo de confiança e do campo de arbítrio, em até 1 %."

Ou seja, na prática o perito avaliador não precisa considerar apenas o RESULTADO DA AVALIAÇÃO para o arredondamento, e sim os LIMITES INFERIOR e SUPERIOR.
Arredonde os valores MÍNIMO e MÁXIMO em até 1% para cima ou para v=baixo e determine o valor do imóvel dentro deste intervalo.

Resposta:

Escolha o que tem o melhor coeficiente de determinação (r2).

Resposta:

1-Tudo em avaliação de imóveis depende do CONTEXTO de cada caso. Eu apenas indico para você uma "direção" a ser seguida. A sua abordagem está correta neste caso. Tente uma amostra de imóveis sem garagem, no bairro Centro. Caso não consiga, "abra" o raio da pesquisa e inclua imóveis com e sem garagem, usando esta variável.
2-Sim. Esta combinação de variáveis parece boa. Inclua também PADRÃO DE ACABAMENTO (que é diferente de ESTADO DE CONSERVAÇÃO). Eu trocaria DISTÂNCIA À ORLA (variável numérica) por LOCALIZAÇÃO (variável qualitativa, tipo código alocado). Nem sempre o "número" da distância até a orla traduz a ATRATIVIDADE do imóvel. As própria NBR 14653 sugere que sejam privilegiadas as variáveis QUALITATIVAS em detrimento das NUMÉRICAS.
PADRÃO DE ACABAMENTO e ESTADO DE CONSERVAÇÃO são coisas diferentes. Eu usaria as duas. O fato de uma variável ser "representativa" não elimina a possibilidade de usar outras. Na realidade, você deve usar todas as CARACTERÍSTICAS que "explicam" as diferenças nos preços dos imóveis da amostra. Caso a variável PADRÃO DE ACABAMENTO não seja "representativa", a SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES será muito elevada para esta variável. Aí você a retira do modelo.

Resposta:

1-Sim.
2-Assista o tutorial de utilização dos softwares. Eles não buscam as amostras no mercado. Isto não está no "escopo" do software. Até porque a escolha da amostra é uma parte MUITO IMPORTANTE da avaliação e deve ser feita criteriosamente pelo PERITO AVALIADOR. Assista também as aulas onde eu indico a importância da pesquisa.
3-Peço novamente que assista aos vídeos com os tutoriais de utilização dos softwares. Você escolha os níveis. De 1 a 3, Ou de 1 a 5. Depende do CONTEXTO de cada caso. Não se trata de algo empírico. Fica muito fácil determinar o "nível" da localização de cada imóvel.

Resposta:

Depende do contexto...

As variáveis usadas na avaliação devem ser escolhidas com base nas CARACTERÍSTICAS dos imóveis da amostra que "explicam" as diferenças nos preços destes imóveis. Apenas como exemplo, a LOCALIZAÇÃO é uma variável em quase todos os casos, pois esta característica está ligada às diferenças dos valores dos imóveis anunciados em um mercado.

Com relação à sua pergunta, vai depender do mercado onde está o imóvel. Em casas de baixo padrão, utiliza-se a área CONSTRUÍDA, pois neste caso as construções superam as áreas dos terrenos.

Em casas de alto padrão, você pode usar as duas variáveis: área DO TERRENO e a área CONSTRUÍDA. E a variável dependente (R$/m2) sempre em relação à área CONSTRUÍDA.

Em casas de classe média, verifique caso a caso.

E lembre-se: utilizar a variável área do TERRENO somente tem sentido se as áreas dos terrenos da amostra são diferentes. Ou seja, se TODOS os imóveis da amostra têm a mesma área, significa que esta informação não é importante para as diferenças dos preços da amostra.

Ficou claro?

Resposta:

Bom dia Cesar.
Ótima pergunta! Você está certo!
Infelizmente isto é muito comum, apesar de estar totalmente errado.
Existem diversos motivos para não se fazer desta maneira.

A tabela de Ross Heidecke deve ser utilizada na depreciação das BENFEITORIAS pelo Método Evolutivo, levando em consideração IDADE APARENTE e ESTADO DE CONSERVAÇÃO. Não se pode aplica-la quando o TERRENO também está envolvido no valor. Ou seja, na avaliação do imóvel pelo MCDDM, a parcela do TERRENO está inclusa.

No caso do Método Comparativo, a homogeneização não pode ser feita com esta tabela. É necessário aplicar os FATORES ou a caracterização das VARIÁVEIS na homogeneização (no caso de Inferência Estatística).
Basta dar uma olhada na NBR 14653 para derrubar este tipo de laudo.

Um abraço!